Crédit immobilier : les banques durcissent les règles d'attribution

Cette année, les demandeurs de crédits restent perplexes. En effet, malgré que le taux du crédit immobilier soit en baisse en 2020, la plupart des demandes se voient être refusées. Une telle situation est due aux recommandations de la HCSF stipulant la durée maximale de crédit à 25 ans et le taux d’endettement à 33%. Toute de suite les détails

La banque privilégie les meilleurs profils emprunteurs

Les futurs acquéreurs d’une maison sont appelés à revoir leurs dossiers. Si auparavant, les critères d’éligibilité à un prêt immobilier se résument à un bilan financier stable, ils tiennent actuellement compte du revenu annuel. La crise oblige ! Les banques sont plus tolérantes, par exemple, à un salarié en CDI dont le revenu annuel est de 100 000 euros avec le refus d’un cumul de crédit.

Puis, la durée maximale autorisée pour un crédit immobilier est de 25 ans . Ainsi, pour rendre leurs projets plus réalistes, les particuliers devront ajuster leurs objectifs en conséquence. Comme alternative, la fidélisation à une banque est conseillée afin de bénéficier des traitements de faveur, car les banques peuvent déroger à cette restriction pour les 15% de ses dossiers.

Marginalisation de certains secteurs d’activité

À cause de la crise, certains secteurs d’activité sont pénalisés, non seulement au niveau de leur production, mais également sur ses projets de redressement. Les salariés en sont les principales victimes. Lors d’une soumission de demande de crédit immobilier, les banques au lieu de se référer à leur rémunération nette s’intéressent également aux finances de son employeur et de son entreprise. De plus, elles analysent la capacité de résilience financière de ses secteurs en considérant un scénario d’une crise continuelle. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet, ici.

Sont alors concernés par cette restriction, les salariés demandeurs de prêt immobilier travaillant dans le secteur non essentiel comme les évènementiels, la restauration, le tourisme, les aéronautiques et les automobiles.

Rudes conditions aux travailleurs indépendants

En temps normal un travailleur indépendant ayant pu démontrer une solidité financière de 3 ans est éligible à un crédit immobilier. Avec les nouvelles mesures, certaines banques réclament, en plus des bilans financiers de trois derniers mois, des pièces justifiant des rentrées continuelles d’argent comme les engagements de commandes.

Pour être éligible, un travailleur indépendant est sollicité à augmenter son apport personnel ou à inclure le salaire de son conjoint pour soutenir la capacité d’emprunt.

Les banques anticipent les défaillances de l’emprunteur

Rappelons un brief fonctionnement d’un crédit immobilier classique. Le montant à emprunter est majoré du taux immobilier. L’estimation de la période de remboursement tient compte des charges financières de l’emprunteur, de ses risques sanitaires et de ses capacités de production. L’emprunteur aura ainsi à choisir entre trois modalités pour son crédit :
Raccourcir le délai de remboursement en constituant un apport personnel incluant le frais du notaire à hauteur de 10 à 30 % du prix du logement;
Opter pour un délai de remboursement rallongé en empruntant à 110 % et ne verser ni apport personnel ni frais de notaire en échange ;
Acheter un immobilier à rénover et y inclure dans ses prêts le montant des travaux.

Actuellement les banques contestent la deuxième modalité refusant le prêt à 110 % en exigeant toujours un apport personnel avec le frais de notaire. Elles demandent aussi une garantie d’emprunt qui est estimée à hauteur de 10 à 20 % du prix du logement pour compenser les frais les travaux. En cas de défaillance de paiement, la banque mettra ainsi en enchère un bien en bon état dont le prix pourra compenser les restants dû.

Les autres aspects à considérer : taux d’usure, investissement locatif, renégociation de crédit

Les loyers sont désormais ajoutés aux revenus lors du calcul de la capacité d’emprunt de l’investisseur locatif. En conséquence, prévoir de payer la majorité des mensualités par le loyer devient impossible. Quant au taux d’usure, il est facilement atteint pour les demandeurs de crédit ayant des maladies chroniques ou étant plus âgés. La seule grande nouvelle c’est la possibilité de renégocier son crédit.

Ces mesures nous amène à conclure sur la nécessité d’un accompagnement par un courtier. Ce recours pourra éventuellement aider à la recherche des moyens comme l’abattage des frais de garanties, la réduction des frais de dossiers ou la couverture de seulement 50 % de l’assurance, la réduction du taux immobilier.