Crédit immobilier : ce qui change en 2021

En 2020, les taux des crédits immobiliers ont été particulièrement intéressants et sont même repassés sous la barre des 1 % pour certains dossiers. Toutefois, parallèlement à cette baisse des taux, des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière ont empêché de nombreux demandeurs d’obtenir le crédit immobilier dont ils auraient besoin pour réaliser leur premier achat – on parle alors de primo-accédants – ou un investissement immobilier.

En 2021, plusieurs changements concernant ces restrictions préconisées, ainsi que l’augmentation, même faible, des taux d’usure une fois combinés devraient permettre à de nombreux ménages d’obtenir le prêt immobilier refusé en 2020. 

On vous explique ce qui change en 2021 pour votre crédit immobilier.

Le taux d’intérêt légal ou taux d’usure

Un arrêté publié le 26 décembre 2020 dans le Journal officiel et applicable depuis le 1^er janvier 2021 fixe les nouveaux taux d’usure pour le premier semestre 2021.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure représente le taux annuel effectif global (TAEG) maximum légalement autorisé. Au-delà de celui-ci, les organismes de financement ne peuvent accorder de prêt. Ce taux d’intérêt maximum légal est en fait calculé sur la base du taux effectif moyen pratiqué par les établissements bancaires au trimestre précédent, auquel est ajouté un tiers. Plus qu’un taux d’intérêt, le TAEG comprend le taux nominal, ainsi que le taux des assurances obligatoires et tous les frais inhérents au crédit sollicité.

Baisse ou augmentation du taux d’usure : avantages et inconvénients

L’augmentation du taux d’usure peut permettre que soient acceptés des dossiers qui auraient été refusés par les banques. Toutefois, cette augmentation impacte le coût global de l’emprunt qui croît d’autant.

Pour un prêt immobilier contracté en 2021 d’une durée

• de 10 ans à 20 ans, le taux est fixé à 2,57 %, contre 2,52 % au dernier trimestre 2020.
• de moins de 10 ans à 2,56 %, contre 2,52 % au dernier trimestre 2020.
• de plus de 20 ans à 2,67 %, contre 2,68 % au dernier trimestre 2020.

Le prêt relais quant à lui passe de 3,01 % à 2,97 %.

On constate donc que l’évolution est mineure et que, à elle seule, elle n’aurait eu que peu d’impact sur l’octroi des crédits immobiliers.

Les recommandations pour l’octroi des prêts immobiliers

Fin 2019, les critères d’octroi des prêts immobiliers avaient été durcis par le Haut Conseil de Stabilité Financière (différentes autorités bancaires qui s’assurent de la solidité du marché présidé par le ministre des Finances).

Leurs recommandations portaient sur deux points en particulier :

• la limite des 33 % de taux d’endettement du demandeur,
• la durée maximale de l’emprunt immobilier limitée à 25 ans.

Ces critères ont provoqué un nombre important de refus de crédits immobiliers en 2020, dont certains se sont avérés manquer de sens. C’était en particulier le cas pour les ménages aux plus gros revenus, qui conservaient donc un reste à vivre important au-delà des 33 % d’endettement, et de ménages aux revenus plus modestes qui ne dépassaient que d’un point le pourcentage maximum.

Compte tenu des taux d’intérêts particulièrement bas pour les crédits immobiliers, ces recommandations ont été légèrement assouplies :

• Le taux d’endettement autorisé passera donc à 35 % en 2021. Si la différence peut sembler faible, elle débloquera néanmoins nombre de dossiers, car elle permet d’accroître la capacité d’emprunt jusqu’à 6 %.
• La durée d’emprunt pourra désormais courir sur 27 ans. En effet, la baisse des taux immobiliers depuis 2020 a limité le coût global de l’emprunt même avec une légère augmentation de sa durée.
• Les banques bénéficient d’une dérogation à ces règles à hauteur de 20 % des dossiers.

A ces recommandations, s’était également ajoutée l’exigence des banques d’un apport personnel conséquent pour l’acquisition d’un bien immobilier pour les primo-accédants (d’au moins 10 % de la valeur du bien). Cette pratique, si elle ne semble toutefois pas reculer pour l’instant, peut être compensée par une opération financière qui permet également de baisser son taux d’endettement : le rachat de crédits.

Baisser son taux d’endettement pour acheter un bien immobilier

Acquérir un bien immobilier lorsqu’on a déjà des crédits en cours peut donc s’avérer complexe, qu’il s’agisse d’un premier achat ou d’une acquisition supplémentaire à titre d’investissement.

Il existe néanmoins une opération financière qui permet de baisser son taux d’endettement en réduisant les mensualités de ses différentes créances : le regroupement de crédits.

Autrefois généralement associé à des ménages en difficulté financière, cette opération est aujourd’hui de plus en plus pratiquée pour réaliser des investissements immobiliers. 

Concrètement, le rachat ou regroupement de crédits consiste à rassembler en un seul prêt toutes ses créances : crédits à la consommation (crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable…), prêts immobiliers, voire d’autres types de dettes notamment fiscales. La durée de l’emprunt peut alors être allongée afin de faire baisser la nouvelle mensualité unique et, avec celle-ci, le taux d’endettement de l’emprunteur.

Cette démarche, si elle augmente le coût total de l’emprunt, peut permettre à nombre de demandeurs d’être à nouveau éligibles pour un crédit immobilier en passant sous la barre des 35 % de taux d’endettement.

En ce qui concerne l’apport personnel conséquent attendu par les banques, le rachat de crédits peut également répondre à cette exigence. En effet, il est possible de demander l’octroi d’une trésorerie complémentaire d’un montant raisonnablement proportionnel au total des soldes restant dus des différents crédits regroupés.

Primo-accédant ou investisseur dans l’immobilier à but locatif, le regroupement de crédits est une opération qui solutionne nombre de difficultés pour financer un nouveau projet immobilier.

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